חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - דמי שכירות כמדד לבחינת התפתחות בועה בשוק הנדל"ן למגורים | 15.6.2014


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> דמי שכירות כמדד לבחינת התפתחות בועה בשוק הנדל"ן למגורים | 15.6.2014
 
 
"בועה" הוא מצב בו המחיר מתרחק מהשווי
 
אין היום שום מדד או כלי אובייקטיבי למדידת התפתחותה של "בועה" בשוק הנדל"ן למגורים


דמי שכירות כמדד לבחינת התפתחות בועה בשוק הנדל"ן למגורים
 
בנק לאומי לישראל הציג דרישה לשמאים הקשורים עם הבנק ועורכים בעבורו שומות לבטוחה לאשראי למגורים, לכלול בדוחות המוגשים לבנק גם את גובה דמי השכירות הראויים לכל נכס שהם שמים, אולי מתוך מקום של דאגה לבחינת התפתחותה של "בועה" בתחום הנדל"ן למגורים.
 
האם הבקשה נועדה לבחון עד כמה מתרחק המחיר מהשווי?
 
בתי המשפט הם אלו האחראים1 על כך שהפרקטיקה השמאית שהתפתחה היום ועל פיה נערכות כל השומות לדירות ולנכסי מגורים לפי "גישת ההשוואה".
 
עניין זה הושרש והוכר כנכון בתנאי שוק רגיל ונורמאלי אך בתנאי שוק בלתי יציב חם ובשוק עולה בהתמדה כמו זה שאנו מצויים בו מזה מספר שנים, הוא עשוי ועלול להביא לכלל טעות ולנפח את מחירי הדירות מעצם ההשוואה.
 
עלינו לבחון את המתודיקה השמאית ואת הדוקטרינה הנהוגה היום כדי שהפרקטיקה לא תהיה זו האחראית על ניפוח מחירי הדירות.
 
גישת ההשוואה גורסת שאת שווי הדירה הנישומה נערוך על בסיס ניתוח עסקאות השוואה של נכסים שכנים תוך ביצוע התאמות נדרשות כמו שטח קומה נוף ועוד גורמים אחרים.
 
בשוק עולה, בו כל אחד מסתכל לצדדים ונוהג בהתאם, מתקיים מרוץ וקיים סיכון ש"הגולם" מזין את עצמו במין גלגל מסוכן ועליית המחירים איננה אמיתית.
 
"בועה" הוא מצב בו המחיר מתרחק מהשווי בשיעור בלתי סביר. אין היום שום מדד או כלי אובייקטיבי למדידת התפתחותה של "בועה" בשוק הנדל"ן למגורים גם לא הגדרה מקצועית של "בועה".
 
מחיר הוא עניין סובייקטיבי, ספציפי ואינדיבידואלי של קונה אחד או שניים, בעוד שהשווי מייצג טווח רחב מאד של קונים שיהיו מוכנים לשלם את התמורה המוכרזת כ"שווי".
 
המחיר מושפע משיקולים אישיים ספציפיים מאד ששולמו בפועל בעסקה נתונה על ידי בעל עניין.
 
שווי הוא כלכלי הרבה יותר. שווי משקף גם שיקול ותמורה כלכלית שמניב או שיניב נכס מקרקעין.
 
עסקאות ההשוואה בוחנות את המחיר שנקלט במערכת כרמ"ן ברשות המיסים ועל בסיס ניתוחם נקבע השווי במנותק בדרך כלל מהשיקול הכלכלי.
 
היוון דמי שכירות של נכס יכולים לתת תמונה על שווי ולבחון עד כמה מתרחק המחיר מהשווי.
 
כשהמחיר יתרחק מהשווי בשיעור העולה על 10-15% חייבות להידלק נורות אדומות.
 
בחינת מספר עסקאות נדל"ן למגורים לבחינת השווי מחייבות התייחסות לחקירת דמי השכירות לנכס.
 
לדוגמא:
 
דירה המושכרת בדמי שכירות של כ- 10,000 ₪. בהיוון לצמיתות לפי שיעור היוון של 5% נקבל 2.4 מליון ₪.
 
דירה המושכרת בדמי שכירות של כ - 2,000 ₪ לחודש. בהיוון לצמיתות לפי שיעור היוון של 5% נקבל שווי של 480,000 ₪.
 
מחלקות המחקר של בנק ישראל והלמ"ס חייבות לעבד מידע ונתונים בדבר ערכי הרכישה של נכסים מחוזי הרכישה המועברים לבנקים, אל מול דמי השכירות הראויים לאותם נכסים וזאת על מנת לבחון ולבדוק את מידת התפתחותה של "בועה", עניין המתחייב מהתנהלות שוק הנדל"ן למגורים כיום המשמש כחלופה לשוק ההון ומושך אליו עוד ועוד משקיעים המבקשים להבטיח עבורם מקור הכנסה לעת פרישתם כשבעשותם כן מעלים את מחירי הדירות ללא הפסק. גם לבחינת שיעור ההיוון ( בטווח של 4-6% ) ישנה חשיבות וקשר לבחינת מידת התפתחות "בועה" בשוק הדיור ומדידתה, עניין המתחייב ממצב שוק הנדל"ן למגורים.
טוב יעשה שר האוצר אם יקבל החלטה בעניין ומידע ונתון זה ייחקר ויפורסם על ידי גורמי בנק ישראל והלמ"ס.
  

 
 
 
_____________
 1 ע"א 161/79 – שר האוצר נגד הרברט זילברשטין, בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לעירעורים     אזרחיים.  
     ע"א 323/85 – מדינת ישראל נגד אברהם אליהו מזרחי, בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לעירעורים              
     אזרחיים.

 
 




הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים 

אימייל
שם
 












 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים