חיים אטקין-שמאות מקרקעין רכוש וחקלאות-בית שמאי - גישות השומה


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
תאריך ושעה
 

ייעוץ בווטס אפ

052-3728828

 

 





 



      
      



דף הבית >> גישות השומה
גישות השומה          
 

איך קובעים שווי נכס ?

בבסיס הקביעה שלוש גישות שומה אשר ידונו בקצרה בפרק זה אולם זהו המקום לומר להעיר ולהדגיש כי אלו הם רק גישות בסיס ואין בהם די על מנת להקיף את המכלול העצום של מקצוע שמאות המקרקעין בכלל ושיקולים שמאיים בפרט.

גישות אלו מאפשרות גישה לאומדן בסיסי עליו יחולו התאמות ומקדמים רבים אחרים אשר גם את עקרונותיהם הכלליים, ניתן למצוא באתר.

קיימות שלוש גישות לשומת שווי השוק של נכס מקרקעין:
 ( Market Approach To Value)
 
 
 
 ( Cost Approach To Value)
 
 

 

 ( Income Approach To Value)
 

                        חמש שיטות השומה הבריטיות
                  באנגליה מקובלת הבחנה בין חמש שיטות שומה ואלו הן:

 Comparable method (שיטת ההשוואה). משמשת לרוב סוגי הנכסים אשר לגביהם קיים מידע רב על עסקאות קודמות. זהה לגישת ההשוואה (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה").

 

Investment/income method (שיטת ההכנסה). משמשת בנכסים מניבים אשר מיצרים תזרים מזומנים עתידי מדמי שכירות. בשיטה זו משתמשים בנתונים על דמי השכירות החוזיים עד לסוף תקופת החוזה (מכונים passing income), דמי השכירות המקובלים לנכסים דומים בסביבה (מכונים open market rental value) ושיעור התשואה בנכסים דומים (מכונה equivalent yield). למרות שהטכניקה המשמשת כאן היא של היוון הכנסות, שיטה זו נחשבת לשיטת השוואה, שכן ערכי המשתנים העיקריים נלקחים מנתוני השוק. שיטה זו והשיטה הבאה אחריה מבחינות בין מתודות שונות של גישת היוון ההכנסות (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה").

 

Accounts/profits method (שיטת הדו"חות הכספיים/היוון הרווחים). שיטה זו משמשת בנכסים מיוחדים, כגון בתי-מלון ובתי-אבות, אשר לגביהם לא קיימים נתוני שכירות. במקום היוון דמי השכירות מהוונים ממוצע תלת-שנתי של הרווח התפעולי, כפי שהוא מופיע בדו"ח הרווח והפסד, לפי שיעור היוון מתאים. בניגוד לשתי השיטות הקודמות, שיטה זו איננה שיטת השוואה, שכן הנתונים הינם ספציפיים לנכס הנישום; בשל כך גם התוצאה המתקבלת איננה שווי שוק (Market Value) אלא שווי בשימוש (Value-in-Use).

  

Development/residual method (שיטת היזמות/השווי השיורי).

 

Contractor's/cost method (שיטת הקבלנים/העלות). משמשת אך ורק עבור נכסים אשר אינם נסחרים בשוק. שתי השיטות האחרונות מבחינות בין מתודות שונות של גישת העלות .

 


מחקרים וסקרים של השמאי הממשלתי    |   איפה הייתם גרים בלי מגבלות תקציב? בית החלומות הישראלי   |   

 


אוהב סיכון או שונא סיכון ?

מה הופך פרויקט נדל"ן למוצלח


בין שמאות למד חום: בחדשות 10 בדקו 11 מדי חום על מנת לגלות עד כמה התוצאה שהם מראים מדויקת




איך נקבע מחיר ומהו שווי ולמה מוכנים לשלם יותר

וגישת האינטרסים.. ..

כמה שווה הבית הלבן  ? 

 הבית ברחוב כ"ט בנובמבר

כמה שווה העיר שלך ?

השקעות בשוק הדיור לא יהפכו אתכם לעשירים

חושבים להשקיע בנדל"ן? 10 הרגלים מוצלחים


נוסחת זרניצקי הינה נוסחה המשמשת בשמאות מקרקעין למציאת אומד לשוויו של נכס, בהתבסס על העיקרון הכלכלי של תועלת שולית פוחתת.

דמי שימוש במקרקעין: אפילו על הפגנה בכיכר רבין צריך לשלם לע. ת"א


קניתם קרקע חקלאית להשקעה באזור בני ציון? לא בטוח שההפשרה נמצאת מעבר לפינה   |   קרקע על הירח    |  

האוצר: המחירים ירדו. השמאי הממשלתי: המחירים עלו  מה האמת ?.. .. 
 
 
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2020 
למעלה מ- 33 שנות מצויינות בשמאות אמינה, מהימנה, נכונה ומדוייקת

 
 
לייבסיטי - בניית אתרים