חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - ירידת ערך לנכס נדל"ן בעקבות נזק ביטוחי


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> ירידת ערך לנכס נדל"ן בעקבות נזק ביטוחי
 
ירידת ערך לנכס נדל"ן בעקבות נזק ביטוחי
 
האם שריפה או פיצוץ של גז בבניין אשר גרמה לנזקים ששוקמו ותוקנו מורידה מערכו של הנכס ?
 
 
 

 
וכאן מתעוררות השאלות, נשוא הדיון, אשר  אדון בהן במאמר קצר זה : האם ניתן לתבוע מבטח בגין ירידת ערכו של נכס מבוטח, בעקבות נזק ביטוחי שתוקן, או שמא המדובר בנזק עקיף שאינו בכיסוי הפוליסה ?
 
 
האם צד ג' בבעלותו נכס שניזוק מהאש, יכול לתבוע ירידת ערך מהמזיק ו/או מבטחיו ?
 
 
האם תיקון לקוי או חלקי של נזק למבנה יכולה לגרור תביעה לירידת ערך ?
 
קביעת שיעורו של ירידת ערך לנכס מקרקעין, תתגבש על ידי שמאי מקרקעין

 
דירתו של פלוני ניזוקה חמורות מאש עד כי היה צורך לתמוך את גג הדירה ברלסים, תיקון אשר בוצע בהתאם להנחיית מהנדס קנסטרוקטור מטעם המבטח.
 
הדירה שוקמה וחודשה לשביעות רצונו המלאה של הניזוק אך האם בעצם העובדה כי גג דירתו נתמך כעת ברלסים ( המוסתרים בהנמכת תקרה דקורטיבית ובלוחות גבס ותאורה נאה ) יש משום ירידת ערך לדירה ? האם שוויה של הדירה בשוק ירד והיא תימכר בפחות ?
 
התשובה לכך היא כן. דירה זו תימכר בשווי נמוך מדירות אחרות דומות.
 
האם זכאי המבוטח לתבוע ירידת ערך ממבטחיו ?
 
למיטב ידיעתי סוגיית ירידת ערך לנכס נדלני שבוטח, בעקבות נזק ביטוחי שנגרם לו, לא עלתה מעולם על שולחנם של מנהלי התביעות בחברות הביטוח והעיסוק בכך היה נחלת ענף הרכב בלבד.
 
נבחן את השאלה לאור פסק דינו של בית המשפט העליון הפניקס נ.מוריאנו 3577/93 , פסק דין העוסק אומנם בסוגיית ירידת ערך רכב אך ניתן ללמוד ממנו, ובו נקבע כי:
 
"במענה לשאלה זו יש להשיב שאין חולק כי לאחר התאונה ירד ערכו של הנכס, קרי: הנכס אחרי התאונה שווה פחות- עקב הפגיעה בתאונה - משוויו לפני התאונה. ירידת ערך זו מהווה "אובדן או נזק" המתייחס לנכס. ירידת הערך לא הייתה נגרמת אילולא התאונה. לכאורה, המבוטח זכאי אפוא לתגמולי הביטוח לשם כיסוי אותו נזק. "המבטח"-   כלשונו של סעיף 55(א) לחוק חוזה הביטוח - חייב "לשפות בעד נזק שנגרם למבוטח... מחמת שהנכס המבוטח אבד או ניזק". הנזק נגרם לרכב, שהוא הנכס המבוטח."
 
עוד נאמר בפסק הדין:
 
"ערך השוק של נכס נגזר מתפיסת הבריות את תועלתו עבורם, את שלמותו החזותית ואף האסטתיות שבו"
 
(ההדגשות שלי ח.א)
 
הדגשת המילה נכס באה ליתן ביטוי למגוון האפשרויות העשויות לחול במקרה של ירידת ערך של נכסים בהם נכסי נדל"ן ולא רק לנושאי הרכב, אשר הוסדרו לאחר פסק דין זה.
 
אם נקיש מפסק דין זה על נכסים אחרים בהם נכסי נדל"ן - מבנים ( מגורים ואחרים ) כי אז ניתן לתבוע נזקי ירידת ערך לנכסים בגין מקרי ביטוח.
 
לגבי צד ג' , זה רשאי ואף יתבע מהמזיק ירידת ערך לנכס שבבעלותו והוא גם זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך שכזו. ( לדוגמה: שריפה בדירה מבוטחת בבניין מגורים משותף אשר פגעה בשלד הבניין כשהפגיעה בשלד משליכה על כלל בעלי הדירות בבניין )
 
לאור פסק דין "הפניקס נ.מוריאנו", אני בדיעה שגם מבוטח שדירתו או נכס אחר שבבעלותו נפגעו עד כדי שנגרמה להם ירידת ערך, זכאים לתבוע את המבטח בגין אירוע זה.
 
 
נזק בר תיקון:
 
נזק בר תיקון, הוא נזק כזה שאינו מותיר מום במבנה לאחר תיקונו, והוא לא יזכה בירידת ערך ושיעורו של הנזק כשיעורו של סילוק המטרד קרי, עלות תיקון הנזק. ( לא אדון כאן במקרים בהם תיקון הנזק או הליקוי עולה על מידת ירידת הערך)
נזק בר תיקון המותיר פגם או מום בנכס, יזכה את המבוטח בירידת ערך או לחילופין בעלות ובשווי הכספי הנדרש עד לתיקונו המוחלט המלא והמושלם של הנזק וסילוקו של המום, הפגם או המטרד, במידה והדבר אפשרי.
 
נזקי מים הם דוגמה טובה לקיומו של מום בנכס שנוצר לעיתים בעקבות תיקונו. לא אחת אנו עדים לנזקי מים שתיקונם מותיר מום בנכס.
 
בהעדר משטחי חיפוי מתאימים מבוצע התיקון באופן כזה אשר משנה את משטח החיפוי האחיד ב"שתילת" משטחי חיפוי חלקי ויצירת "תלאי" הפוגע באסטטיקה ובשלמותו של הנכס ואגב כך מונע הנאה שלמה ומלאה ממנו.
 
תיקון חלקי שכזה הוא פסול מיסודו ואינו מאפשר את "החזרת המצב לקדמותו" ומטיל מום במבנה. מום זה מחייב בחינה של הנזק ושיעורו ולדעתי הוא בר פיצוי או מחוייב בתיקון.
 
 
נזק שאינו בר תיקון:
 
נזק שאינו בר תיקון יזכה את בעל הנכס בירידת ערך את שיעורה יש להעריך כמידת שלילת ההנאה המלאה מהנכס.
 
 
ירידת ערך פסיכולוגית ? – הפסיקה מכירה בכך:
 
 
בית משפט השלום חיפה א 012158/00
 
ירידת ערך פסיכולוגית
            צודק שטרן כי יש לפצותו בגין ירידת ערך אותה ניתן להגדירה כ"ירידת ערך פסיכולוגית". גם בהנחה שהתיקון יבוצע כהלכה, ואת זאת אין לדעת כי לא הוגשו ראיות ביחס לטיב התיקון, עלול הפגם ביסודות הבניין להשפיע על שווי הדירה. בשונה מליקויים בריצוף או בצבע שתיקונם אינו שונה מעבודות תחזוקת ושיפוץ המבנה המבוצעות תדיר בבתים רבים שבדרך כלל מביאות לעליה בערכו (כפי שאף סבר שטרן שעה שראה את ה"שיפוץ" בדירה וברכוש המשותף), הרי שמשמעותו של פגם קונסטרוקטיבי שונה.
 
            קונה בכח עלול להרתע מלרכוש את הדירה בכלל או במחיר המוצע בפרט שהרי תמיד יקנן בלבו החשש פן ישפיע ליקוי העבר על יציבות הבניין. אין גם לשלול אפשרות שבעת שהדירה תוצע למכירה יידרש שטרן להזמין חוות דעת של מומחה או לממן חוות דעת כזו לרוכש בכח לבדיקת מצבה של הדירה.
 
לעניין ירידת ערך "פסיכולוגי" ראה ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' נ ג ד, תק-על 94(2), 674 [1994]. "
 
ירידת הערך לנכס כוללת שני אלמנטים המרכיבים שווי נכס: קרקע ובניין.
 
 
בפוליסת ביטוח המבטחת את ערכו הקפיטאלי של הנכס, קרי את השווי הנדלני שלו, אין כל מניעה לדעתי להגשת תביעה לירידת ערכו של הנכס ואני סבור שתביעה שכזו לאחר שתתברר תזכה את בעליה בפיצוי המתאים וזאת לאור פס"ד הפניקס נ.מוריאנו 3577/93
 
בפוליסת ביטוח המבטחת את עלויות הבניה בלבד, תביעה לירידת ערך תהיה חייבת להתגבש למלוא ערכו של הנכס ולאחריו יהיה הצורך להפריד בין שווי הקרקע לשווי הבניה ולצמצם את התביעה לירידת הערך של "עלויות הבניה" והשומה כולה תתגבש על ידי שמאי מקרקעין.
 
שילובם של שמאי המקרקעין בסוגיה זו היא הכרח ואלו ימצאו כר עבודה נרחב באותם מקומות בהם נגרמו נזקים למבנים ונותר בהם מום העשוי או עלול להרתיע רוכש פוטנציאלי לאור עברו של הנכס והמום שנוצר בו.
 
בבואנו לבדוק את קיומה של ירידת הערך בכלל ואת שיעורה בפרט, דרושה מיומנותו וחוות דעתו של שמאי המקרקעין כמומחה מטעם התובע / הניזוק לצורך גיבוש שומת ההפסד מחד, או מטעם הנתבעת, להכחשת קיומה של ירידת הערך או מזעורה, ככל שרק ניתן, מאידך.
הכל עניין של מומחים, הרי  אין מציאות יש רק תפיסה כפי שנאמר "היופי, בעיני המתבונן" .. .. ..
 

 פס"ד דין חדש הדן לראשונה בעניין זה:  א  014856/05

עו"ד וינר (אורנשטיין) שושנה נגד ביטוח ישיר, איי.די.איי. חברה לביטוח בע"מ צד שלישי אחים יהב אינסטלציה ושיפוצים בע"מ , בית משפט: השלום תל אביב-יפו , פסק הדין ניתן  ביום: 25 בפברואר, 2009

על ידי כב' השופט: יחזקאל הראל

 

בית המשפט בחן גם את הסוגיה האם בהתאם לפוליסה התקנית לביטוח דירה זכאי מבוטח לפיצוי גם בגין ירידת ערך  וזאת בין השאר בהסתמך על הלכת מוריאנו: רע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' אהרון מוריאנו ומצא, כי יש לגזור גזירה שווה בין שתי הפוליסות ככל שהדבר נוגע לפיצוי בגין ערכי שיפוי. על כן, המבוטחת זכאית, לכאורה, גם לפיצוי בגין ירידת הערך. וזאת גם לאור העובדה שסעיף 28 לפוליסה התקנית לביטוח דירה, "נזק תוצאתי" אינו כולל מילה וחצי מילה בדבר העדר כיסוי בגין ירידת ערך.

 

" פסיקת פיצוי בגין ירידת ערך בתיק שבפנינו יש בה כדי לגשר על "אי הנוחות" שבפסיקת פיצוי בגין החלפה חלקית בלבד של המרצפות, באופן שהתיקון ניכר לעין; היא עשויה לענות על ציפיות המבוטחת בעת כריתת חוזה הביטוח; היא עושה צדק עם הצדדים, מאפשרת למבטחת להימנע מחיובה בהחלפת מלוא הריצוף, כפי שפסק כב' השופט קורן בת.א (ת"א) 24280/06 כגן יעקב נ' ביטוח ישיר,  אי.די.אי, חברה לביטוח בע"מ"

 

להורדת פסק הדין לחץ כאן

 

לפרשנות וניתוח המלא והמלומד של פסק הדין, כפי שבוצע ע"י יועצת הביטוח הבכירה הגב' קטיה שורצמן, לחץ כאן

 

 


 
קישורים אחרים לכתבות ולמידע בעניין זה.. .. ..
 



 
 
כשההנאה מהנכס נפגמת נפגם שוויו
שופטת: הדייר רשאי להפחית מדמי השכירות את הסכום שבו פחת שווי השכירות עקב הליקוי. קרא עוד
 

על חובת הגילוי בנוגע להיסטוריה של הרכב:  חוק מכירת רכב משומש (זכאות למידע וגילוי נאות), התשס"ח–2008 התקבל בכנסת בקריאה שניה ושלישית ביום 29 ביולי 2008.
החוק מחייב את המבטחים למסור מידע  על מצב הרכב ותקינותו, על תיקונים שבוצעו ברכב, וסכום תגמולי הביטוח ששולמו ,סוג הנזק או ירידת הערך שבגינם שולמו. הזכאים למידע הם: רוכש רכב משומש (המבטח רשאי לגבות תשלום הכרוך במסירת המידע ) החוק מחייב את המוסכים ואת המבטחים לשמור מידע במשך שבע שנים. החוק חל גם על המוכר העוסק ברכב לגלות לרוכש הרכב, כי הוא מוכר או משווק כלי רכב דרך עיסוק.  החוק חל על כי מי שמוכר רכב משומש.המטרה היא לתת לקונה מידע על ההיסטוריה של הרכב שיש בה כדי להשפיע על העסקה ועל מנת שיוכל לשקלל את מחיר הרכב.   הרכב עבר תאונה? ברישיון הרכב תתווסף הערה מיוחדת   |  למכירה: ניידת לא בטיחותית יד ראשונה משוטר  |  מאמצים את השיטה האמריקאית: אחריות לרכב גם על מכונית משומשת  |  

העובר על הוראות הגילוי הנאות דינו – קנס פי שבעה מהקנס כאמור בסעיף 61(א)(2) לחוק העונשין, התשל"ז–1977‏  
 
לחוק המלא באתר הכנסת


ואם במכירת רכב שעולה עשרות אלפי ש"ח עסקינן, ועליו חלה חובת הגילוי וההיסטוריה שלו, אז על דירה לא ?

לא לחינם כלל השמאי הממשלתי בתקן מס' 1 - פירוט מערי בשומות מקרקעין בעמוד  מס' 4 סעיף 5.9,  את חובת סקירת ההיסטוריה של הנכס.

היסטוריה זו משפיעה על השווי.

היא מעמידה את המוכר בעמדת חולשה, את הקונה בעמדת כוח ומצב זה עשוי להוביל לתוצאת עסקה. כששווי מגלם את סך כל התועלות וההנאות מממנו, וכשאלו מורכבות גם מהנאות מדומות,  לי אין ספק כי נזק מים הצפה או שריפה עשויים להשפיע על שווי הנכס ואירועים שכאלו פוגעים בערכו.
אם קירבה לאנטנה סלולארית או לקו מתח פוגעת בשווי אז שרפה לא?

הרי ממה מורכב שווי נכס?


שווי נכס מגלם את סך כל התועלות וההנאות ממנו וככל שרשימת התועלות גדולה גדל גם ערכו של הנכס.התועלת וההנאה יכולים להיות פיזיים ממשיים ומוחשיים כמו מעלית או חניה פרטית, ויזואליים או פסיכולוגים כמו נוף יפה או סגנון בנייה מיוחד,  או מדומים כמו לגור בשכנות לאישיות רמת דרג או בשכנות לידוען.גורמי איכות הסביבה הרבים, בהם איכות אוויר, רעש, קרינה וזיהום,  קירבה לציר תחבורה ראשי ואחרים, הפכו בשנים האחרונות לגורמי שווי בעלי משמעות חשובה והבריות מייחסים להם חשיבות רבה.


רצח התאבדות ואירועים אחרים שהיו בנכס פוגעות בשווי - זה כבר ידוע לכל. כך גם אירוע נזק שהתרחש בנכס, אפילו תוקן באופן המושלם ביותר. השווי נפגע כי די בחשש שינכר בליבו של פלוני כדי שזה ידיר רגליו מהמקום וכדי שנכונותו לשלם את מלוא תמורתו תפחת.

פגיעה כספית זו היא ברת פיצוי בפוליסת הביטוח שלך ובוודאי שהיא ברת פיצוי ממזיק האחראי לנזק  כמי שגרם לו !


עוד דוגמאות מהפסיקה וציטוטי שופטים בעניין ירידת ערך מקרקעין:

השופטת מ' נאור בהחלטתה ע"א 2016/00 : 

"נכס פגוע ומתוקן שווה פחות מנכס חדש שלא נפגע. יש כמובן תיקונים שמחזירים את הנכס למצבו הראשוני כאילו היה חדש, אולם, ראשית המדובר על כאילו, ושנית, לא תמיד הדבר אפשרי. פסלון שנשבר והודבק שווה פחות מפסלון שלם. ייתכן שהביטוי המוחשי לנזק יבוא לידי ביטוי רק בעתיד, אך הנזק עצמו כבר נגרם. הוא בר כימות בשקלים ואגורות".

עוד נכתב בפס"ד כי קיימת ירידת ערך אובייקטיבית אשר מהווה את עלות התיקונים, וקיימת ירידת ערך סובייקטיבית אשר מהווה את ירידת ערך הנכס.


בפס"ד א' 002543/00 של בית משפט השלום ב"ש בפני כבוד השופט אריאל ואגו נכתב:

"לביטוי "ירידת ערך" שתי משמעויות. האחת, ירידת ערך ממשית, הבאה לפצות על ירידת ערך או אובדן רכוש בהווה והיא חדלה להתקיים עם ביצוע התיקון. השנייה, ירידת ערך פסיכולוגית, ששורשיה נעוצים בחשש או ברתיעה,המובנים מאליהם, של כל קונה מרצון, מלרכוש בית שעבר תיקון רציני, והיא באה לפצות על אובדן ההנאות שהיו עתידות לצמוח מהרכוש בעתיד. אף ירידת ערך"


פסק הדין של כב' השופטת דרורה פלפל בת.א. 52/93 ות.א. 158/93: 

 

"כל שנותר הוא להתבסס על הטבע והאופי האנושי....., כי אילו ידע אדם שהדירה לקתה בבעיות רטיבות או עיבוי, אפילו שאלה תוקנו, ואפילו תקופה מסוימת מהתיקון ועד לרכישה לא חזרו התופעות על עצמן- הטבע האנושי "ינחה" אותו להוריד במחיר." 

ובהמשך קבעה:

"מכונית שעברה תאונה, - אין מחלוקת שהדבר מוריד מערכה, כך שאפילו תוקנה בצורה נאותה, יהיה התיקון מתגלה בבדיקה שגרתית, עילה למו"מ בדבר הורדת מחירה מתחת למחיר התקנון.

יש להשוות את העיבוי או הרטיבות – לתאונה. אין המדובר כאן "בטיפול שוטף" ברמה זו או אחרת המגלה ליקויים שגרתיים.

הליקוי הנו רציני ויורד לשורש עצם הבניה והבידוד של מעטפת הבניין.... לאור האמור לעיל, מקובלת עלי העמדה כי הידיעה אודות תיקוני רטיבות ועיבוי, למרות העדר סימנים משמעותיים או בכלל לכך "בשטח", - עשויה לגרום לירידת ערכה של דירה..."


 


 

 

 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים